새로운 시대를 여는 한남4구역 재개발, 삼성물산 수주 "래미안 글로우 힐즈 한남"

1. 한남4구역 재개발사업의 전반적 개요

1.1 역사적 배경과 서울 도시정비사업의 맥락

서울시는 지난 수십 년간 급격한 도시 성장을 거치면서, 도심 곳곳에 낙후된 주거지들이 생겨났습니다. 이를 개선하고자 정부와 지자체는 도시정비사업(재개발·재건축 등)을 적극 추진해왔습니다. 용산구 한남동과 보광동 일대도 이런 맥락에서 ‘한남뉴타운’으로 지정되었으며, 보다 체계적이고 대규모로 주거 환경을 개선하기 위해 각 구역별 재개발 사업이 진행되고 있습니다.

한남4구역은 한강과 남산에 인접한 지리적 이점을 갖고 있으면서도 상대적으로 저층 주택가가 밀집해 있어 지역 난개발 문제가 오래전부터 대두됐던 곳입니다. 이번 재개발을 통해 도시 기능 회복과 주거 환경 개선, 그리고 지역 가치 상승이 본격화될 것으로 기대를 모으고 있습니다.

1.2 사업 대상지의 위치·규모·주요 특성

한남4구역 사업지는 서울 용산구 보광동 360번지 일대로, 이태원과 한남동을 잇는 요충지에 위치해 있습니다. 해당 구역은 지하 4층~지상 22층, 51개 동, 총 2,331가구의 대단지 아파트를 짓는 것이 기본 골자이며, 조합이 제시한 총사업비는 약 1조6,000억 원에 달합니다.

• 입지적 장점: 한강 조망권뿐 아니라 남산과도 가까운 도시 뷰 확보
• 생활 편의성: 이태원, 한남동, 보광동 등 주변 상권 및 문화시설 연계
• 교통 접근성: 버스와 지하철 등 대중교통 이용이 비교적 편리

상업·문화적 인프라가 풍부한 것에 비해, 기존 주거환경이 노후화된 상황이었기 때문에 대규모 개발을 통해 주거 가치를 높이고 도시 경쟁력을 강화하는 효과가 클 것으로 전망됩니다.

1.3 ‘한남뉴타운 내 최대 사업성’으로 평가받는 이유

한남4구역이 주목받는 가장 큰 이유는 일반분양 물량이 풍부하다는 점입니다. 일반분양 세대수가 많으면 조합원이 부담해야 할 비용이 줄어드는 장점이 있습니다. 또한 강북·강남 어디로든 이동이 용이한 입지, 한강 조망권 등은 미래 가치가 높아, 분양가 상승 여력도 상당할 것으로 평가받습니다.

여기에 정부 정책 및 서울시 도시계획과 맞물려 준강남권으로 분류되는 한남동·이태원 일대의 개발 기대감도 크기 때문에, 한남4구역은 한남뉴타운 내에서도 “가장 사업성이 높다”는 평가를 받으며 업계 및 투자자들의 이목을 집중시켰습니다.

1.4 사업 추진 과정: 조합 구성부터 시공사 선정까지

한남4구역 재개발은 조합 설립, 추진위원회 구성, 시공사 선정 공고라는 전형적인 정비사업 절차를 밟아왔습니다. 특히 시공사 선정 단계에서는 수조 원 규모의 ‘대형 프로젝트’라는 점 때문에 국내 주요 건설사들 간의 경쟁이 뜨거웠는데, 그중에서도 삼성물산과 현대건설이 마지막까지 경합하며 조합원들의 결정에 큰 관심이 쏠렸습니다.

조합은 시공능력·사업 제안서·조합원 혜택 등을 면밀히 검토했고, 결국 2023년 6월부터 본격화된 입찰 경쟁의 결과가 2023년 11월(가정)~12월 사이에 결판났습니다. 총회 투표라는 직접적 방식으로 조합원들의 표심이 반영된 만큼, 투표 결과는 “조합원 실질 이익”과 “브랜드 가치”가 크게 작용했다는 평가입니다.

---

2. 치열했던 수주전: 삼성물산 vs 현대건설

2.1 수주전에 뛰어든 양대 건설사의 배경

삼성물산과 현대건설은 국내 건설업계에서 시공능력평가 상위에 랭크된 대표 업체입니다. 두 기업 모두 하이엔드 브랜드를 앞세워 재건축·재개발 시장에서 존재감을 키워 왔고, 이번 한남4구역 수주전은 양사의 명성과 경쟁력을 확인할 수 있는 시험대가 되었습니다.

특히 삼성물산의 ‘래미안’, 현대건설의 ‘디에이치’ 브랜드는 서울을 비롯해 전국 주요 사업지에서 고급 주거 이미지를 구축해온 터라, 한남4구역 수주가 향후 고급 브랜드 시장 선점을 위한 ‘승부처’로 여겨져 왔습니다.

2.2 조합원 표심 공략 포인트: 수익성·공사비·브랜드 가치

• 공사비 부담: 최근 건축자재 가격 상승 등으로 공사비 인상 리스크가 커지면서, 시공사가 그 인상분을 얼마나 부담해주느냐가 조합원 표심의 핵심 요인 중 하나가 되었습니다.
• 이주비 및 분담금: 재개발 사업에서 현실적으로 조합원들이 가장 민감하게 느끼는 부분이 ‘이주비’와 ‘분담금’입니다. 일부 시공사는 이주비를 최대 12억 원까지 지원하고, 분담금을 4년가량 유예하는 등 파격적인 제안을 내놓았습니다.
• 브랜드·커뮤니티 경쟁력: 아파트의 가치를 결정짓는 또 다른 요소가 ‘어떤 브랜드’인지와 ‘단지 내 커뮤니티 수준’입니다. 유명 글로벌 설계사와 협업하여 독창적인 외관을 갖춘 단지 설계, 한강 조망 극대화, 대규모 평지 공원 등은 매우 매력적인 제안으로 여겨집니다.

2.3 ‘래미안’ 브랜드 파워와 현대건설의 ‘디에이치’ 브랜드 경쟁

삼성물산의 ‘래미안(Raemian)’은 오랫동안 아파트 브랜드 선호도 1위를 차지해 온 강력한 브랜드 파워를 지녔습니다. 이와 맞서 현대건설의 하이엔드 브랜드 ‘디에이치(The H)’ 역시 강남권 고급 단지에서 여러 성공 사례를 쌓아온 바 있어 만만치 않은 경쟁 구도를 형성했습니다.

• 래미안: 런칭 이후 꾸준히 프리미엄 이미지를 구축해 왔으며, ‘차원이 다른 고급 아파트’라는 인식이 강합니다.
• 디에이치: 주로 강남권 재건축 단지에 도입해 왔으나, 최근에는 그 범위를 넓혀 기존 현대건설의 아파트 브랜드(힐스테이트)보다 한 단계 높은 ‘최고급 주거’를 표방합니다.

두 건설사는 서로 평면 설계, 외관 디자인, 커뮤니티 시설, 안전·보안 시스템 등 세부적 차별화를 강조하며 조합원들에게 높은 점수를 받기 위해 총력을 기울였습니다.

2.4 투표 결과 분석과 대세 전환의 원인

조합원 투표 결과, 삼성물산 675표 vs 현대건설 335표로 삼성물산이 압승을 거두었습니다(무효표 16표 제외). 투표 인원 1,026명 중 65% 이상이 래미안에 표를 던졌다는 것은 다음과 같은 요인이 결합된 결과로 보입니다.

1. 브랜드 신뢰도: 오랫동안 부동의 1위를 지켜온 ‘래미안’의 시장 인지도가 크게 작용
2. 사업 조건 우위: 공사비 인상분 약 314억 원 자체 부담, 분담금 유예, 이주비 12억 원 보장 등 조합원들의 immediate(즉각적인) 이익을 중시한 제안
3. 조망권 극대화: 외관 설계와 동 배치를 통해 조합원 가구(약 1,166가구)에 100% 한강 조망을 실현하겠다는 차별화

이처럼 여러 요소가 맞물리면서 결정된 수주전 승리는, 곧 삼성물산이 한남뉴타운에 최초로 진출했다는 상징성을 갖게 되었습니다.

---

3. ‘래미안 글로우 힐즈 한남’ 세부 계획 및 특장점

3.1 단지명에 담긴 의미와 브랜드 가치

삼성물산이 제안한 **‘래미안 글로우 힐즈 한남’**은 “널리 빛나고 번영한다”는 의미의 ‘글로우(Glow)’와 지역적 특색인 ‘힐즈(Hills)’가 결합된 이름입니다. 여기에 래미안 브랜드가 갖는 고급성과 안정성이 더해지면서, 한남4구역을 하이엔드 라이프스타일에 걸맞는 최고급 주거지로 거듭나게 하겠다는 의지를 담았습니다.

• ‘글로우’: 햇살이 은은히 퍼지듯 빛나는 미래와 성장을 상징
• ‘힐즈’: 남산과 한강으로 이어지는 한남의 자연 지형적 특색을 강조

브랜드 파워가 강한 래미안은 기존에도 서울 주요 랜드마크 재건축·재개발 사업장에서 성공사례를 만들어왔기에, 조합원들 역시 해당 브랜드의 가치를 높게 평가한 것으로 보입니다.

3.2 혁신적 설계: 원형 주동, 글로벌 설계사 ‘유엔스튜디오’ 협업

가장 눈길을 끄는 부분 중 하나는 ‘원형 주동’ 설계입니다. 삼성물산은 한남4구역을 재개발하며 국내 정비사업 최초로 이 원형 주동을 특허 출원했다는 점을 적극 홍보했습니다.

• **글로벌 건축사 유엔스튜디오(UN Studio)**와의 협업: 네덜란드 기반의 세계적인 건축사로, 혁신적인 외관 디자인과 도시 공간 활용에 능합니다.
• 조망 극대화: 원형·십자형·L자 판상형 등 다양한 동 배치를 통해 각 가구가 최대한 한강 조망을 누릴 수 있도록 설계
• 외관 차별화: 주거 단지의 익스테리어를 일반적인 박스형이 아닌 곡선과 다양한 형태로 구성하여, 기존 단지와는 전혀 다른 랜드마크 이미지를 만들 전망

이러한 독창적 설계는 향후 입주민들의 주거 만족도를 높일 뿐 아니라, 한남 일대 스카이라인 자체를 바꿀 것이라는 기대감을 줍니다.

3.3 한남 일대 최대 규모의 평지 공원 & 커뮤니티 시설

삼성물산은 ‘평지 공원’ 개념을 크게 부각했습니다. 지형 특성상 경사가 있는 곳이 많았던 기존 한남·보광동 일대를, 단지 내에서만큼은 안전하고 쾌적한 보행 환경을 구현하겠다는 취지입니다.

• 대단지 규모에 걸맞은 녹지 조성: 도심 속에서도 휴식과 레저를 즐길 수 있는 대형 공원 형태
• 차별화된 커뮤니티 시설: 피트니스·사우나·수영장·카페라운지 등 다양한 편의시설을 단지 내에 구축해 입주민의 자부심과 만족도를 높이는 전략
• 지역 공헌 측면: 일부 커뮤니티·상업 시설은 지역 주민들에게도 열린 공간으로 활용될 수 있어, ‘보이는 혜택’뿐 아니라 주변 상권 활성화에도 기여할 전망

3.4 조합원 혜택: 공사비 인상분 부담·이주비·분담금 유예

삼성물산이 이번 수주에서 결정적 승기를 잡은 요인 중 하나로 꼽히는 것이 **“조합원 부담 최소화”**입니다.

• 공사비 인상분 314억 원 자체 부담: 착공 전까지 건축비가 오르더라도 그 중 상당 부분을 건설사가 책임져 조합원 부담을 줄이겠다는 약속
• 이주비 최소 12억 원 보장: 재개발 이주 기간 동안 조합원이 자금 문제로 고통받지 않도록 충분한 규모의 금융 지원
• 분담금 최대 4년 유예: 장기 프로젝트인 만큼, 조합원이 납부해야 할 부담금을 유예함으로써 조합원의 현금흐름 개선

이 같은 혜택은 단순히 집값 상승 기대만으로는 대체하기 어려운 직접적 이익을 제공하기에, 조합원들로서는 매력적인 선택지가 됐습니다.

---

4. 서울 재개발시장 트렌드와 미래 전망

4.1 한남4구역 수주가 갖는 상징적 의미

강남을 넘어 서울 중심부의 낙후지역 정비사업이 점차 속도를 내는 가운데, 한남4구역은 그 규모나 상징성 면에서 단연 돋보입니다. 삼성물산의 수주 성공은 “비(非)강남권에서도 하이엔드 아파트가 확실히 자리 잡을 수 있다”는 선례가 될 것이며, 동시에 서울시가 추진하고 있는 도시 경쟁력 강화 정책과도 맞물려 파급 효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

4.2 압구정3구역 등 ‘최대어’ 후속 수주전 전망

서울 재개발·재건축 시장에서 앞으로 나올 ‘최대어’로는 압구정3구역을 비롯해, 잠실·목동 등 이름만 들어도 관심이 집중되는 핵심 지역들이 꼽힙니다. 한남4구역에서 보여준 건설사 간 경쟁 구도가, 이들 지역에서도 재현될 가능성이 큽니다.

• 브랜드 파워: 일단 “래미안이 한남4구역을 따냈다”는 결과가 시장에 퍼지면서, 다른 구역 조합원들이 래미안의 성공사례를 긍정적으로 참고할 수 있음
• 조건 경쟁: 공사비 부담과 이주비 지원, 커뮤니티 특화 시설 등 ‘더 좋은 조건’으로 조합원 표심을 얻으려는 경쟁 심화

4.3 대형 건설사들의 하이엔드 시장 경쟁 구도

주택시장이 고급화, 차별화되는 흐름이 뚜렷해지면서, 국내 주요 건설사들은 단순 시공을 넘어 브랜드 아이덴티티와 혁신적인 설계를 통한 ‘프리미엄 주거’ 제공에 힘쓰고 있습니다.

• 삼성물산(래미안): 지속적으로 고급 설계·시설·커뮤니티를 강조하며 선도적 위치 유지
• GS건설(자이), 대림산업(e편한세상), 포스코건설(더샵) 등도 고급 라인을 따로 두어 차세대 주거 트렌드 선점
• 해외 건축사 협업: 국내 하이엔드 아파트에 글로벌 건축가와 디자인 스튜디오가 투입되는 사례 증가

결국 입지와 건설사의 브랜드 파워, 차별화된 설계가 결합되어야만 조합원과 수요자들에게 높은 평가를 받을 수 있는 시대가 도래했습니다.

4.4 삼성물산의 향후 행보와 도시정비사업의 미래

삼성물산은 한남4구역 수주 성공으로 한남뉴타운에 처음 진출하는 쾌거를 이뤘습니다. 이로써 여타 서울 대형 재개발·재건축 구역에서도 래미안 브랜드를 한층 공고히 내세울 가능성이 높습니다.

• 차세대 주거단지 모델: 원형 주동 설계, 대규모 평지 공원, 하이엔드 커뮤니티 등을 적용한 이번 사업이 향후 도시정비사업의 ‘새로운 표준 모델’로 자리 잡을지 주목
• 지속가능성 및 친환경: 대규모 단지가 도시 안에 조성될 때, 에너지 효율과 탄소 배출 절감은 필수 요소가 되고 있어, 삼성물산의 기술력 발휘도 기대됨
• 도시 경쟁력 제고: 정비사업으로 단지 자체만 고급화되는 것이 아니라, 주변 지역 상권 및 문화생활 수준도 향상시켜 도심 전반의 활성화를 도모한다는 점에서 긍정적인 평가

이처럼 **‘래미안 글로우 힐즈 한남’**은 국내 부동산 시장의 트렌드와 그 미래를 가늠해볼 수 있는 중요한 지표가 될 것입니다.

---

서울 도심 재개발의 판도를 바꿔놓은 한남4구역의 향후 행보가 기대됩니다. 국내 건설사들의 프리미엄 주거 경쟁이 더욱 치열해지는 가운데, 소비자 입장에서는 더 혁신적이고 편리하며 고급스러운 주거환경을 누릴 수 있게 될 전망입니다.

이번 포스팅은 한남4구역 재개발사업의 개요와 의미, 그리고 실제 시공사 선정 과정과 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’의 특징을 종합적으로 살펴보았습니다. 앞으로도 한남4구역을 포함한 서울 재개발 사업들이 어떤 방향으로 나아가는지 꾸준히 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있겠습니다.