2026년 주택 상속 절세 전략 핵심 가이드

 

상속 자산의 70~80%를 차지하는 주택은 취득하는 순간부터 보유, 향후 처분 단계까지 각기 다른 세법이 적용됩니다. 특히 2026년 기준 최신 세제를 고려할 때, 단순히 '누가 갖느냐'를 넘어 '어떤 지분으로 가져가느냐'가 수천만 원의 절세 차이를 만듭니다.

1. 취득 단계: 무주택자 지분 활용 및 중과세 회피

상속 주택 취득 시 가장 먼저 고려해야 할 것은 취득세 감면입니다. 상속인이 무주택자라면 지분을 어떻게 설정하느냐에 따라 세율이 3배 가까이 차이 날 수 있습니다.

• 지분 배분의 기술: 3명이 공동 상속할 경우, 1/3씩 균등하게 나누지 마세요. 무주택자에게 **34%**의 지분을 주고 나머지에게 33%씩 배분하면, 해당 주택 전체를 무주택자가 취득한 것으로 간주하여 취득세 감면 혜택(약 0.96%)을 받을 수 있습니다.
• 5년간의 유예 기간: 상속 주택은 예기치 못한 취득으로 간주하여 최대 5년간 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이 기간 내에 기존 주택을 처분하거나 상속 지분을 정리하는 것이 유리합니다.
• 5년 후 주택 소유자 판정 기준:
  1. 지분이 가장 많은 사람
  2. 해당 주택에 거주하는 사람
  3. 최연장자(나이가 가장 많은 사람)

2. 보유 단계: 종부세 과세표준 합산 주의

재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 상속 시점에 따라 납세 의무자가 달라지므로 주의가 필요합니다.

• 1주택자 특례 활용: 1주택자가 주택을 상속받더라도 5년간은 1주택자 지위를 유지해 줍니다. 따라서 12억 원의 기본 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 그대로 받을 수 있습니다.
• 세액 계산의 함정: 주택 수에서는 제외되지만, 과세표준에는 합산됩니다. 예를 들어 기존 10억 주택과 상속 5억 주택이 있다면, 1주택자로 간주하되 세금은 15억을 기준으로 부과됩니다.

3. 처분 단계: 양도소득세 비과세 및 감정평가의 마법

가장 많은 세금이 발생하는 단계입니다. 상속 당시의 결정이 미래의 양도세를 결정합니다.

• 선순위 상속주택 선정: 피상속인(사망자)이 여러 채의 주택을 남겼다면 법에서 정한 '선순위 상속주택' 1채만 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 유주택 상속인이 이 선순위 주택을 물려받아야 기존 주택 매도 시 비과세 혜택을 지킬 수 있습니다.
• 취득가액 높이기 (감정평가 활용): 단독주택이나 다세대주택처럼 시가가 불분명한 경우, 상속세 면제 한도(일괄공제 5억 원 등) 이내라면 감정평가를 통해 취득가액을 높여 신고하는 것이 유리합니다.
  • 예시: 기준시가 3억 원인 주택을 그대로 상속받으면 추후 5억 원에 팔 때 차익 2억 원에 대해 양도세를 냅니다. 하지만 상속 시 5억 원으로 감정평가하여 신고해두면(상속세 0원), 추후 5억 원에 팔 때 양도세가 0원이 됩니다.

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2026 상속 주택 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 유주택자인 제가 상속을 받으면 기존 주택 비과세를 못 받나요?

아니요, 받을 수 있습니다. 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택을 먼저 양도할 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외되어 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 상속받은 주택이 여러 채라면 반드시 법적 요건에 맞는 '선순위 상속주택'이어야 합니다.

Q2. 형제들과 주택을 공동으로 상속받으면 누가 주택 소유자로 잡히나요?

취득세와 양도세 판단 시 지분이 가장 큰 사람이 주된 소유자가 됩니다. 만약 지분이 같다면 해당 주택에 거주하는 사람, 거주자도 없다면 최연장자 순으로 소유권을 판정합니다. 따라서 유주택자인 큰형님보다 무주택자인 막내가 지분을 1%라도 더 가져가는 것이 세제상 유리할 수 있습니다.

Q3. 상속세가 안 나올 것 같은데, 아예 신고를 안 해도 불이익이 없나요?

세금 납부 의무가 없더라도 신고는 반드시 하는 것을 권장합니다. 신고를 하지 않으면 국세청은 가장 낮은 가액인 '기준시가'로 취득가를 잡습니다. 이는 나중에 집을 팔 때 양도 차익을 크게 만들어 양도세 폭탄으로 돌아옵니다. 감정평가를 통해 취득가를 현실화하여 신고하는 것이 미래의 절세 포인트입니다.

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2026년 주택 상속은 취득세 감면을 위한 지분 설정(34%), 5년의 주택 수 제외 기간 활용, 그리고 미래 양도세를 대비한 감정평가 신고가 핵심입니다. 특히 가족 간 협의를 통해 무주택자에게 유리한 지분을 배분하는 것만으로도 즉각적인 비용 절감이 가능하므로, 상속 등기 전 반드시 전문가의 검토를 거치시기 바랍니다.